Privates Baurecht
Hausbau - Für die meisten ein einmaliges Vergnügen oder Missvergnügen in ihrem Leben. Hier wird Zukunft für Sie und Ihre Familie geschaffen. Wir unterstützen Sie hierbei, denn ein Hausbau, bei dem "alles klappt" ist nur der wünschenswerte Idealfall, nicht die Realität.
Bauvorhaben - Schon hier ist anwaltliche Hilfe sinnvoll und zielführend. Für den einen ist ein Generalunternehmer der bessere Weg, für den anderen die Vergabe von einzelnen Bauleistungen am Bau. Die Entscheidung hierüber ist nicht nur kaufmännisch von Bedeutung. Die rechtlich unterschiedlichen Folgen erläutern wir Ihnen.
Baumängel - Jeder Häuslebauer hofft natürlich, dass es ohne abgeht. Aber im Zuge des Baufortschrittes wird regelmäßig klar, dass es eben doch nicht überall klappt. Schaut man den Dingen als Häuslebauer zu lange zu, führt dies zu vermeidbaren Rechtsnachteilen. Eine frühzeitige rechtliche Klärung (z.B. durch Beweissicherungsverfahren) schafft Rechtssicherheit, bevor eventuell sich anschließende andere Werkleistungen den Baumangel "zukleistern". Dadurch wird später die Ursachenforschung sowie die Beseitigung von Schäden nur erschwert, verteuert oder gar unmöglich. Auch hier ist Rechtsrat durch uns zum richtigen Zeitpunkt geboten.
Handwerker - Das Vorgesagte gilt nicht nur für den Häuslebauer. Auch Handwerker sollten bei Rügen des Bauherrn frühzeitig uns einschalten, damit eine Klärung erfolgen kann: Ist die Mängelrüge berechtigt oder nur vorgeschoben, um Geld zu "sparen"?
Aktuelle Entscheidung des BGH:
Wichtig für Hauseigentümer
Hätten Sie es gewusst? Problem schon erkannt!
Ein fast alltäglicher Sachverhalt: Ihr Hausdach wird ausgebessert. Unangenehm, dass dem von Ihnen beauftragten Handwerker ein Missgeschick passiert, wodurch das Nachbarhaus in Brand gesetzt wird. Glücklicherweise ist das selten, aber hoffentlich gibt es hierfür Versicherungsschutz.
Ist der Handwerker nicht versichert und geht in Insolvenz, müssen Sie dann in die eigene Tasche greifen.
Am 09.02.2018 hat der Bundesgerichtshof - AZ: V ZR 311/16 - entschieden, dass § 906 II Nr. 2 BGB auch anzuwenden ist, wenn durch einen Handwerker das Nachbarhaus versehentlich in Brand gesetzt wird.
Nach BGH haftet der Auftraggeber des Handwerkers verschuldensunabhängig. Im konkreten Fall war der den Brand verursachende Handwerker inzwischen in Insolvenz. Der BGH hat in diesem Rechtsstreit den Nachbarn als Störer nach § 1004 I BGB haften lassen.
Es genügte daher, dass ein Schaden eintreten konnte, der auf Umständen beruht, auf die der Grundstückseigentümer bzw. -besitzer Einfluss nehmen konnte, anders als z.B. bei einem Blitzschlag, welcher ein allgemeines Risiko darstellt, das sich ebenso gut auch anderswo hätte verwirklichen können.
Hierdurch erhöht sich das Haftungsrisiko für einen Hauseigentümer erheblich. Daher sollten sich Eigentümer vor Auftragsvergabe von besonders gefährlichen Arbeiten (hier: Ausbesserung eines mit Dachpappe gedeckten Daches) über die Reichweite der eigenen Gebäudehaftpflichtversicherung informieren: Werden von einer solchen Versicherung auch Schäden umfasst, die nicht vom Gebäude selbst ausgehen, sondern auch von Handwerkern, die am Gebäude etwas reparieren?
Unser Tipp: Sind solche Schäden von der Gebäudehaftpflichtversicherung nicht erfasst, sollte für zusätzlichen Versicherungsschutz gesorgt werden, denn in dem vom BGH kürzlich entschiedenen Fall ging es um Brandschäden am Nachbarhaus in einer Höhe von fast 100.000,00 €!
Neues Bauvertragsrecht ab 01.01.2018
Am 01.01.2018 trat das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in Kraft. Es betrifft nicht nur Verbraucher, sondern alle am Bau Beteiligten. Für die künftige Baupraxis ist diese Gesetzesänderung von großer Wichtigkeit, weil zum Nachteil des Verbrauchers von den wesentlichen gesetzlichen Regelungen in Verbraucherbauverträgen nicht abgewichen werden darf.
Der Unternehmer hat gegenüber dem Verbraucher eine Baubeschreibung zu erstellen, die zum Vertragsinhalt wird. Außerdem muss ein Fertigstellungszeitpunkt oder mindestens die Ausführungsdauer vom Unternehmer dargestellt werden. Beim nicht notariell beurkundenden Bauvertrag kann der Verbraucher seine Vertragserklärung widerrufen, weshalb eine Widerrufsbelehrung erfolgen muss.
Nicht nur die Pflichten des Unternehmers werden konkretisiert, sondern auch diejenigen des Bestellers. Der Unternehmer kann nämlich Abschlagsrechnungen (maximal 90% der Gesamtvergütung mit Vertragserfüllungsbürgschaft über 5% der vereinbarten Gesamtvergütung) beanspruchen. Wird während des Baufortschritts eine Änderung am bestellten Werk gefordert, so hat der Unternehmer nunmehr einen gesetzlich geregelten Vergütungsanspruch. Damit ist die Vergütung anzupassen. Wird in der 30-tägigen Einigungsphase kein Einvernehmen gefunden zwischen Unternehmer und Besteller, so kann unmittelbar Rechtsschutz verlangt werden, um Baustillstand oder Liquiditätsprobleme zu vermeiden. Anders als bisher ist daher bei den neu einzurichtenden Baukammern mit einstweiligen Verfügungsverfahren zu rechnen. Damit kann der Besteller im Wege der einstweiligen Verfügung eine für zu hoch befundene Abschlagsforderung herabsetzen lassen. Zugleich kann der Unternehmer aber durch eine solche einstweilige Verfügung kurzfristig einen Vollstreckungstitel erhalten. Anders als bisher können daher im einstweiligen Rechtsschutzverfahren Preise festgesetzt und Zahlungsansprüche festgelegt werden, wodurch sich etliche aufwendige und langwierige Hauptsacheverfahren künftig erübrigen werden.
Darin liegt der Kernbereich des neuen Bauvertragsrechtes: Meinungsverschiedenheiten können schnell und einfach durch einstweilige Verfügung geklärt werden im Gegensatz zu den langwierigen Baurechtsstreiten in bisherigen sogenannten "Punktesachen". Die Umsetzung der neuen Rechtsregeln steht für die nahe Zukunft im Raum, weil das neue Recht alle Bauverträge ab dem 01.01.2018 betrifft.
Auch im neuen Recht hat der Auftraggeber wie bisher seine Bauleistungen abzurechnen, aber die Rechnung muss nunmehr auch prüffähig sein (Einwand allerdings nur innerhalb von 30 Tagen beachtlich). Genauso hat der Besteller das hergestellte Werk abzunehmen. Es gilt dann als abgenommen, "wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werkes eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat". Der Besteller hat daher die Obliegenheit zur Erklärung, insbesondere zur Benennung von Mängeln.
Wenn Sie sich also mit dem Gedanken tragen einen Bauvertrag als Verbraucher oder mit einem Verbraucher abzuschließen, so sollten Sie unbedingt diese wesentlichen Rechtsänderungen ab dem 01.01.2018 beachten. Informieren Sie sich gerne bei uns.
Wer informiert ist, kann die Risiken eines Bauvertrages besser einschätzen, weil die altbekannten Probleme sich ja nicht geändert haben: Eine scheinbar günstige Bauleistung mit sehr einfachen Baumaterialien kann schnell bei der Auswahl von besseren Materialen (z.B. Fliesen, Bodenbeläge u.a.) teuer werden oder die Verwendung schlechteren Materials oder "Pfusch am Bau" können hohe Beträge für Sanierungen (z.B. unter Putz verlegte Leitungen) verschlingen.